Así lo detalla el estudio “Hay gentrificación en Menorca? Turismo, vivienda y desahucios” elaborado por Sonia Vives-Miró y Onofre Rullan, del departamento de Geografía de la UIB, para el Consell de Menorca.
La gentrificación es el desplazamiento no voluntario de los residentes tradicionales a causa de la subida de precios del sector residencial. Este estudio concluye que:
- El incremento de la presión turística de los últimos años ha sido, en términos porcentuales, más importante en Menorca que en el resto de islas. Este tipo de turismo más reciente es sobre todo turismo urbano, lo que ha provocado la subida de precios de los alquileres de viviendas y, consecuentemente, se han activado más procesos de desahucios de inquilinos.
- El fenómeno se presenta más intenso en Ciutadella que en Maó. Ciutadella ha registrado un IPH (Índice de Presión Humana) de 61.647 personas y operan 383 casas de la plataforma Airbnb mientras en Maó estas cifras son, respectivamente, de 34.840 y 193.
Si la anterior burbuja inmobiliaria provocó el estallido de las ejecuciones hipotecarias, lo que ya se está llamando como la actual burbuja de alquiler está provocando desahucios de inquilinos. De hecho el anterior estallido de la burbuja ya pasó que, a diferencia del resto de islas, en Menorca hubiera más ejecuciones hipotecarias que desahucios de inquilinos a causa de la importancia del sector turístico menorquín, en términos relativos. - Todo ello ha hecho popularizar un término como gentrificación, que es global, y ha hecho surgir redes como la SET que agrupa a grandes ciudades que pretenden luchar contra la gentrificación.
En el caso de Menorca
- El turismo en Menorca, hasta la década de 2010, presentaba dos características fundamentales, Ciutadella concentraba el 55% de la oferta y el 65% de la oferta menorquina era de apartamentos. La irrupción de Airbnb, que concentra 10.000 plazas en la isla, se ha instalado sobre este modelo concentrándose, principalmente, sobre el centro de Ciutadella y sus urbanizaciones costeras. Otros ámbitos a destacar son Maó y Fornells.
- El fenómeno Airbnb ha movilizado unos 18 millones de € (mayo de 2017) a pesar de que es muy concentrado en según qué lugares. En el centro de Ciutadella se encuentran áreas donde la movilización ha sido de más de 1’5 m € / km2, unas cifras que bajan a 1,3 en el sur de Maó y en 0,5 en Fornells.
- En el caso de Ciutadella son 752 las viviendas que se ofrecen vía Airbnb, muy concentrado en el centro pero con cifras absolutas más importantes en las urbanizaciones costeras. En Maó la oferta sólo es de 209 con predominio del centro de la ciudad.
- Todo ello ha supuesto un repunte de precios de venta de viviendas 10 años después del estallido de la burbuja. Los precios de venta empezaron a repuntar en la ciudad de Ibiza en 2013 (ahora 5000 € / m2), en Palma en 2015 (ahora 2700 € / m2) y en Maó y Ciutadella lo ha empezado a hacer el 2016-17 (ahora 1800 € / m2). Sin embargo el precio de salida según los datos extraídos de Idealista es mucho más elevado para el total de la isla de Menorca: 2263 € / m2. Todo ello pone de manifiesto una fuerte revalorización de precios que también afecta a los alquileres. Especialmente en las zonas suburbanas y en concreto en Ciutadella.
- Una de las consecuencias de ello, como decíamos, es el incremento de desahucios de inquilinos que, en Baleares, han presentado una media de los últimos 5 años de 1500 al año (1700 en Mallorca, 250 en Ibiza y 83 a Menorca). Pero que si lo ponemos en relación al parque de viviendas (en desahucios de inquilinos por cada 1000 viviendas) las cifras son de 2,7 por Mallorca, 3,8 por Ibiza y 1,7 por Menorca. Entre 2003 y 2017 ha habido en la isla 1.086 desahucios de inquilinos, 399 en Ciutadella y 426 en Maó. Maó presentaba unas cifras superiores a las de Ciutadella hasta 2012 pero a partir de entonces se cambian los papeles, todo ello muy relacionado con la irrupción del nuevo tipo de turismo.
- En el caso concreto de Ciutadella en el centro se alcanzan las máximas densidades de desahucios de inquilinos por km2 (12) aunque en números absolutos las urbanizaciones del sur presentan números superiores (50 frente a 25 del centro). Los 209 de Maó se concentran en el centro.
¿Hay gentrificación turística en Menorca?
El estudio señala que:
- La gentrificación no es homogénea: hay más en las ciudades que en los pueblos y más en Ciutadella que en Maó. Esto lo demuestra el hecho de que, por secciones censales, el índice de correlación entre oferta de Airbnb y desahucios de inquilinos es de 0,95 (1 querría decir que la relación es total).
- El predominio de Ciutadella en el proceso de gentrificación puede deberse a diversas causas no excluyentes como son: el valor patrimonial de la antigua y aristócrata capital, su mayor función residencial tradicional o las políticas urbanas implementadas en los últimos años.
- La gentrificación en las Islas Baleares es más intensa en Ibiza, algo menor en Mallorca y en Menorca presenta valores comparativamente más bajos aunque Ciutadella podría ser la puerta de entrada del fenómeno que, de no cambiar las tendencias, es previsible que también llegue a Maó.
Como ha explicado la consellera de Servicios Generales, transparencia y Vivienda, Cristina Gómez, este estudio tiene como objetivo hacer un diagnóstico de la situación actual de la gentrificación en Menorca y como ésta incide en el acceso a la vivienda en Menorca. “Cada día nos llegan familias que tienen problemas a la hora de acceder a una vivienda digna. Como institución pública debemos saber gestionar los instrumentos necesarios para garantizar el derecho a la vivienda a todos, pero también debemos estudiar las diferentes causas que originan este problema, no nos podemos quedar en la primera capa superficial”.
